key: deposit title: "Caparra, cauzione, acconto: quale stai pagando?" description: "Tre parole che vengono usate come sinonimi e non lo sono. Quanto si paga, quando torna indietro e cosa fare se non torna." category: contratti order: 2 updated: 2026-09-28
«Mi serve una caparra per bloccare la stanza.» È la frase che sentirai più spesso, ed è anche quella su cui si gioca la maggior parte delle fregature. Il problema è che caparra, cauzione e acconto vengono usati come se fossero la stessa cosa, e non lo sono.
Questa non è consulenza legale: è la spiegazione pratica di cosa stai firmando.
Le tre parole
Cauzione (deposito cauzionale). È la somma che lasci al proprietario a garanzia di eventuali danni, e che ti viene restituita alla fine del contratto. È la cosa normale, prevista dalla legge, e di solito vale da una a tre mensilità. Sta scritta nel contratto.
Caparra confirmatoria. È una somma che si versa prima del contratto, a garanzia che l'accordo si farà. Ha una conseguenza pesante: se ci ripensi tu, la perdi; se ci ripensa il proprietario, deve restituirtela raddoppiata. È regolata dall'art. 1385 del codice civile.
Acconto. È semplicemente un anticipo su quello che dovrai. Se l'accordo salta, torna indietro. È la forma meno rischiosa per te, ed è per questo che quasi nessuno te la propone.
Se paghi qualcosa prima della firma, fatti scrivere quale delle tre è. Un foglio con scritto «acconto» e un foglio con scritto «caparra confirmatoria» valgono cose molto diverse quando le cose vanno male.
Quanto è normale pagare
A Pavia, per una stanza in casa condivisa:
| Voce | Quanto |
|---|---|
| Cauzione | 1–3 mensilità, di solito 2 |
| Primo mese | anticipato, alla firma |
| Registrazione del contratto | a carico del proprietario, spesso divisa a metà per accordo |
Una cauzione di più di tre mensilità è fuori dagli usi ed è un segnale che qualcosa non va. Se te ne chiedono quattro, chiedi perché.
Quando torna indietro
Alla fine del contratto, dopo che il proprietario ha verificato lo stato della stanza. Il contratto dovrebbe dire entro quanti giorni: se non lo dice, chiedi di aggiungerlo prima di firmare.
Dalla cauzione si possono trattenere i danni, non l'usura normale. Un segno sul muro dopo dieci mesi è usura. Un buco nella porta è un danno. La differenza, in pratica, la fanno le foto.
Le foto sono la tua assicurazione
Il giorno in cui entri, prima di portare dentro le tue cose:
- Fotografa ogni stanza che userai, comprese quelle comuni.
- Fotografa da vicino ogni cosa già rovinata: macchie, crepe, mobili scheggiati, elettrodomestici che non vanno.
- Controlla che le foto abbiano la data nei metadati (sul telefono ce l'hanno sempre).
- Mandale a te stesso via email, o meglio al proprietario, con scritto «stato della stanza al giorno X». Così esiste una data certa che non hai messo tu.
Costa dieci minuti e a giugno vale centinaia di euro. È il singolo consiglio più utile di tutta questa guida.
Meglio ancora: chiedi di allegare al contratto un verbale di consegna, cioè un foglio firmato da entrambi che elenca lo stato dell'immobile. Molti proprietari lo fanno volentieri, perché protegge anche loro.
La cauzione non è l'ultimo mese
È l'errore più comune, e quello che finisce peggio. A maggio si smette di pagare pensando «tanto ho dato due mesi di cauzione».
Formalmente sono due cose diverse: l'affitto è un debito che hai, la cauzione è una garanzia che hai dato. Smettere di pagare ti mette in morosità, e il proprietario può trattenere la cauzione e chiederti comunque i mesi arretrati.
Se vuoi compensare, va concordato per iscritto prima.
Se non te la restituiscono
- Chiedila per iscritto, non a voce. Una email o un messaggio WhatsApp bastano a creare una traccia.
- Se non risponde, manda una raccomandata o una PEC, indicando la somma, il contratto e un termine (quindici giorni è ragionevole).
- Se ancora niente, puoi rivolgerti a un sindacato inquilini — a Pavia ci sono gli sportelli di SUNIA, SICET e UNIAT — o valutare un decreto ingiuntivo. Per le cifre in gioco spesso basta la lettera.
Conserva sempre le ricevute dei pagamenti: senza traccia dei bonifici, dimostrare di aver versato la cauzione diventa difficile.
Cosa non fare, mai
- Pagare prima di aver visto la casa. Leggi la guida sulle truffe.
- Pagare in contanti senza ricevuta.
- Pagare su una carta prepagata, con Western Union, in criptovalute o a un nome diverso da quello sul contratto.
- Firmare un foglio che dice «caparra» senza aver capito che se ci ripensi la perdi.
In sintesi
- Fatti scrivere quale somma stai pagando: cauzione, caparra o acconto.
- Due mensilità di cauzione sono normali, quattro no.
- Fai le foto il primo giorno. Sempre.
- L'ultimo mese si paga lo stesso.
- Bonifico tracciabile, ricevuta, e mai prima della visita.